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解讀:萬科將物業分拆,掘金不等於流放!
文章來源:Mgsen 添加時間:2015-6-23

        萬科分拆物業管理板塊獨立上市的故事已經講了快一年,近期更是動作頻繁、擴張提速,似乎”好事”已近。
 
  但對於萬科物業的獨立發展,管理層似乎並非信心滿滿。由於擔心傷害“萬科”招牌,萬科物業在對外拓展時采用的也是“睿服務”這一聽上去有些陌生的名字。
 
  從表麵上看,由於管理社區基數大,萬科拆分物業管理上市及後續發展社區O2O,都具有一定的優勢。但同時,豆奶视频認為,分拆也將暴露萬科物業乃至所有房企物業,在市場化獨立運營後將產生的諸多矛盾。
 
  萬科及其他房企如中海、保利、碧桂園等,提出分拆物業管理板塊上市,主要目的是迎合資本市場對“整合”類概念的追捧,希望能借此輪牛市得到較高的估值。拆分成功後,將能通過新融資平台進行獨立發展,減輕資金壓力。
 
  此前拆分的成功案例主要為花樣年拆分的彩生活,其上市發行價為5.18元,如今股價已翻倍,市值超過100億元,甚至高於母公司花樣年。
 
        光靠傳統物管故事難圈錢萬科物業管理的以萬科旗下社區為主,2014年底,公司物業服務已覆蓋中國大陸61個大中城市,服務項目457個,合同管理麵積10340萬平方米。
 
  然而,資本市場看好彩生活的原因,一方麵是其采用的物管模式為酬金製,通過輕資產的運營模式帶來的高毛利;另一方麵則是其大力渲染的社區增值服務,即如今十分火爆的社區O2O概念的發展空間;而非僅僅是傳統物業管理業務。
 
  因此,若房企拆分物業管理板塊上市僅是為了發展傳統物業管理業務,以目前的收入水平將很難受到資本市場認同,甚至連盈利都難以保證。
 
       如果單看傳統業務,無論從萬科,還是其他房企的物業管理收入情況來看,盈利水平並不高。萬科2014年物業管理業務實現營業收入19.9億元,營業利潤率為13.24%,淨利潤僅3.8億元,和其龐大的房地產業務收入相比可謂九牛一毛;金地、招商等物業管理業務2014年僅帶來不到1億元的利潤;碧桂園甚至虧損了0.89億元。
 
       所以萬科將物業進行分拆 ,很多招數在大數據和互聯網的時代,表象是流放,但筆者感覺這才是掘金明智的舉措!
 
載自:和訊房產      來源  :南方網

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